Steuer sparen mit Immobilien

Unsere Kanzlei bietet steuerliche und betriebswirtschaftliche Beratung für Immobilienbesitzer und -investitionen. Unser Ziel ist es, für Ihre Immobilie die größtmögliche Rentabilität zu erwirtschaften. Es gibt überall Möglichkeiten, Abschreibungen und Fördergelder zu nutzen, aber ebenso viele Ausnahmeregelungen und Fristen, die Sie kennen müssen. Mit kompetenten Steuerberatern bewegen Sie sich problemlos im deutschen Steuerrecht mit Ihren Immobilien und nutzen den steuerlichen Gestaltungsraum für sich.

NKK Kanzlei Immobilien 02Beim Immobilienerwerb fallen umfangreiche Nebenkosten an, die zur Kaufsumme hinzukommen. Welche Aufwendungen können Sie als Werbungskosten absetzen – zu hundert Prozent, teilweise, sofort oder auf eine Dauer von mehreren Jahren? Was müssen Sie für die erhöhte Denkmal-AfA/Abschreibung beachten? Wie werden sanierungsbedürftige Objekte im Gegenteil zu Neubauten finanziert? Mit einer individuellen Aufstellung können wir das für Sie gut planen und einschätzen.

Profitieren Sie von unseren umfassenden Leistungen, von der Wertermittlung und -erhaltung über die Finanzierung, Sanierung, bis hin zur Vermögensnachfolge. Kümmern Sie sich um die kreativen Bereiche des Hausbaus mit Ihren Architekten und überlassen Sie uns das Rechnungswesen sowie die Lösung spezifischer Fragen bei der Besteuerung von Immobilieninvestments. Ob Sie ein Objekt als Kapitalanlage oder Eigenheim nutzen wollen: Wir stehen Ihnen als Spezialisten fachkundig zur Seite.

Unsere Leistungen im Überblick:

  • Wertermittlung und Berechnung der Objektrendite
  • Beratung zu Denkmal AfA/Denkmalabschreibung
  • Berechnung steuerlicher Auswirkungen von umfassenden Reparaturen oder Sanierungen
  • Erstellung der Steuererklärung für Ihre Immobilie
  • Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für Ihre Immobilie
  • Erstellung der monatliche USt-Voranmeldung für gewerblich vermieteten Immobilien
  • Beurteilung der Rentabilität und Berechnung der Liquidität nach Steuern
  • Steuerliche Überprüfung von Gewerbemietverträgen oder Verträgen unter Familienangehörigen
  • Beratung zur Erbschaftsteuer und zur Vermögensnachfolge
  • Beratung zur frühzeitigen Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation unter Ausnutzung der Freibeträge
  • Hebung von erhöhten Abschreibungsvolumen und damit Senkung der laufenden Steuerlast

Umsatzsteuer auf Mietnebenleistungen

NKK Kanzlei Immobilien 01Entgegen der bisherigen Verwaltungsauffassung sind Vermieter von Wohnimmobilien nach einem Urteil des EuGH umsatzsteuerliche Unternehmer oder sogenannte Kleinunternehmer, wenn sie Nebenleistungen (Strom, Gas, Wasser) an ihre Mieter weiterberechnen.

Es bleibt insbesondere festzuhalten, dass auch bei der grundsätzlich umsatzsteuerfreien Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen zu Wohnzwecken zwingend Umsatzsteuer entstehen und an das Finanzamt abzuführen sein kann.

Dies kann weitreichende finanzielle Folgen im Hinblick auf umsatzsteuerliche Zahlungen oder Erstattungen haben.

Steuervergünstigungen durch Immobilien

Durch Vermietung können Sie mit Immobilien Steuern sparen. Es ist es zum Beispiel möglich, Unterhalts- und Erhaltungskosten sowie Zinsen steuerlich geltend zu machen. Mieteinnahmen sind zwar einkommenssteuerpflichtig. Mietverluste können Sie dafür aber mit anderen Einkünften wie Ihrem Arbeitnehmereinkommen verrechnen.

Wir beraten Sie auch zur Auswirkung der Grunderwerbsteuer auf den Preis von Haus und Grundstück. Nicht auf alle Aufwendungen fallen Steuern an. Der Einbau von Lampen, Markisen oder Küchen fallen zum Beispiel nicht unter die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage. Ermitteln Sie die Kosten und lassen Sie sie notariell beglaubigen.

Heben Sie Steuervorteile durch ein frühzeitiges Abschreibungsvolumen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Ihre vermieteten Immobilien können Sie über die Dauer der Nutzung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wirtschaftliche Gründe ermöglichen Abschreibungen, wenn technischer Fortschritt oder eine Nachfrageverschiebung eine Wertminderung nach sich zieht.

Immobilie als Kapitalanlage

NKK Kanzlei Immobilien 04Bevor Sie ein Haus kaufen, entscheiden Sie zunächst, welches Ziel Sie verfolgen. Besonders attraktiv ist das Steuern sparen mit Immobilien, wenn Sie Kapitalanlage-Objekte erwerben, da es hohe Absetzungspotenziale gibt. Denn neben den Zinsen entstehen bei der Baufinanzierung Nebenkosten und weitere Gebühren, zum Beispiel für das Eintragen der Grundschulden.

Für einen Immobilienkauf mit hoher Rendite gilt es, alle Steuervorteile auszuschöpfen. Absetzen können Sie neben Baukosten auch die Herrichtung des Gartens oder Abstandszahlungen auf die Einrichtung. Als Werbungskosten akzeptiert das Finanzamt sogar Schuldzinsen für die Finanzierung des Erwerbs. Stimmen Sie diese Punkte unbedingt mit Steuerberatern ab.

Sie erwerben die Immobilie mit Renditeabsicht, gerade bei Immobilien mit größerer Rendite lohnt sich eine steuerliche Beratung im Vorfeld des Erwerbs. Wollen auch Sie nur 15,83% Ertragssteuern auf die laufende Rendite zahlen (anstelle von bspw. 44,31%) und den Steuervorteil zum Beispiel zur schnelleren Tilgung der Bankdarlehen nutzen?

Staatliche Förderung für Sanierungen

Gebrauchte Immobilien zu vermieten, ist unterm Strich günstiger als Neubauten zu kaufen. Die Preise für Immobilien in Großstädten steigen seit Jahren kontinuierlich, bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Wer eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie kauft und vermietet, kann seinen Sanierungsaufwand von der Steuer absetzen – zumindest wenn er Zeitpunkt und Kosten der Sanierung im Vorfeld mit seinem Steuerberater plant. Außerdem gibt es Sanierungskredite und Zuschüsse für günstige Darlehen.

Nebenkosten für die Sanierung und Modernisierung können aber hoch ausfallen und die Förderung muss frühzeitig beantragt werden. Dabei gilt es auch, das neue Energiekonzept der Bundesregierung zu beachten: Im Rahmen der energetischen Sanierung sollen alle Häuser bis zum Jahr 2050 energieneutral sein. Wir zeigen Ihnen, was Sie in diesem Bereich beachten müssen.

Steuerliche Sondervorschriften für Denkmäler

NKK Kanzlei Immobilien 03Nutzen Sie auch steuerliche Sondervorschriften beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, vor allem die „Afa“. Mit dieser Absetzung für Abnutzung profitieren Käufer von verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten für Neu- und Altbauten sowie für Denkmalimmobilien.

Aber die Objekte sind en vogue, insbesondere in beliebten Stadtvierteln. Und das Steuerrecht belohnt Käufer von schützenswerten Gebäuden für ihren Aufwand bei der Pflege historischer Bausubstanz. Sie müssen aber vor Sanierungsbeginn unbedingt die steuerliche Bescheinigung beantragen, denn nachträglich dürfen Behörden keine Bescheinigungen ausstellen. Sprechen Sie uns zu den Vorteilen der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien an.

Sanierungsfalle „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“

Das Einkommenssteuergesetz sieht Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen bei privaten Mietimmobilien im Jahr des Kaufs als Werbungskosten an. Sie können sie bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu hundert Prozent geltend machen. Anders verhält es sich mit Kosten, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie 15 Prozent des Immobilienkaufpreises übersteigen.

Sie werden als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ angesehen und können nicht sofort, sondern nur auf die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Bei dieser komplizierten Regelung kommt es auf jedes Prozent und den Zeitpunkt der Kosten an. Sprechen Sie mit uns, um sich nicht zu verzetteln, bevor Sie kostspielige Schönheitsreparaturen an sanierungsbedürftigen Häusern durchführen lassen.

Tipps zur Vermeidung der „Spekulationssteuer“

Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren erneut verkauft wird, fällt die sogenannte „Spekulationssteuer“ an. Der Gewinn aus diesem Kauf unterliegt als „privates Veräußerungsgeschäft“ dem individuellen Steuersatz, der bei vielen Immobilienbesitzern deutlich über 25 Prozent liegt. Empfehlenswert ist also aus steuerlicher Sicht, erst nach zehn Jahren zu verkaufen. Dann endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Ein anderer Tipp: Nutzen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst, dann können Sie steuerfrei verkaufen. Denselben Vorteil haben Sie, wenn Sie noch Kindergeld beziehen. In diesem Fall können Sie Ihre älteren Kinder in der Immobilie wohnen lassen – mietfrei und bei Verkauf steuerfrei.

Beratung zur Vermögensnachfolge

Aus Erfahrung heraus empfehlen wir unseren Mandanten, frühzeitig an ihre Vermögensnachfolge zu denken. Haus einfach dem Kind schenken und lebenslanges Wohnrecht beanspruchen? Das inhabergeführte Unternehmen zu Lebzeiten auf den Partner übertragen? Nicht immer ist es so einfach. Und fast immer fallen Steuern an, mit denen man nicht auf den ersten Blick rechnet.

In jeder Familie gibt es andere Umstände und Voraussetzungen, überlassen Sie die Detailfragen nicht dem Fiskus. Für viele Privatleute und Unternehmer dreht sich hier nicht alles um rechtliche Fragen, sondern auch um familiäre Verhältnisse und emotionale Entscheidungen. Wählen Sie uns als erfahrene und kompetente Partner für diesen wichtigen Bereich – es geht um Ihr Vermögen und Ihr Wohlbefinden.

Wir präsentieren unseren Mandanten und ihren Nachfolgern steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten nach ihren Wünschen und unterstützen sie bei der zielorientierten Durchführung der Konzepte. Dabei informieren wir sie ebenfalls über Verpflichtungen gegenüber anderen Familienmitgliedern, Vertragspartnern, Mitgesellschaftern sowie der Finanzverwaltung.